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2020房地产估价师案例与分析考点:假设开发法的操作步骤二次元营销案

  • 发表时间:2020-10-12 17:46:03
  • 来源:未知
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  【摘要】2020年房地产估价师考试越来越近◁=▼●,临近考试▷□•…,各位考生■应加强常考考点•△记忆◆▷■▲▲▪,接下来小编将房地产估价师《案例与分析》教材考点分享给大家○★▪●,希望对大家备•考有所帮助☆▽▷○:

  运用○假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行△▷○●▽:①调查待开发房地产的基本情况-☆▽;②选择最佳的开发•利用方式◆●☆□;③估计开发经营期△●▽◆▲;④预测开发完成后的房地产价值●△□•●;⑤测算开发成本○▼•、管理费用▷☆△=○、投资利息▪-△、销售费用=△☆==…、销售税费○★△、开发利润•□及投资者购买待开发房地产应负担的税费=▼•△;⑥进行具体计算☆●★,求出待开★发房地产的价值•□★。

  下面以评估政府出让地块的价格为例▼=▪●★▼,说明如何调查待开发房地产的基本◆情况和选择最佳的开发利用方式◆■▲…,其他步骤的内容将在后面分节论述☆•▷▲○•。

  在中国现行情况下▼…▪,政府开展国有土地使用权有偿出让的地块○◁,主要是待开发★土地△▷☆★。政府出○让土地使用权的方式有拍卖△☆▲=▪●、招标=▪◆、挂牌★和☆协议四种★…●。无论是哪种出让方式•△-◇□,对于这类待开发土地▲▼△-★△,政府•都需要估价★◇,以确定出让底价或做▲到心中有数□-★▽◁▼;有意购买者也需要估价•▪◁◇★,以确定购买时的报价或者作为与政府讨价还价的依据▲▪=。

  这类待开发土地的使用年限★▪、城市规划设计条件(如用途==、建筑高度★△▽▷▼◁、容积率▼)等◆=▽○▽,通常政府在事先已确定▲……■★▽。购地者如果获得该类土地▪□-,只能在政府的这些限制之内开发利用▽◇□☆■◁。因此◇◁,政府的这=些限制=••☆☆◇,也是▽评估这类待开发土地的价格时必须遵守的前提条件▷★▪•◆□。

  (1)弄清土地的位置▪★▪。案例特点有哪些包括3个层次□▷△☆★:①土地所■在★城市的性质●▼•;②土地所在城◆市内的区域的性质★▽-■…;③具体的坐落状况▽▪▽◇。弄清这些…◁☆,主要是为选择最佳的土地用途服务○■=。例如★□○•▪▪:位于上海浦☆东新△区的一块待开发土地需要估价●○★,弄清该块土地的▪位置•◁●•,就需要弄△清上海的性质◁★-•▷、地位▲-,需要弄清浦东新区的性质●•△▽◇=、地位▽▷▽☆-,包括它与上海市区的关系以及政府对该区的政策▽和规▼划建设设想等◆☆,此外还需要弄清这块土地在顶区内的具体坐落状况◆◆=◁□☆,如周围★环境□-◇-、进出交通便利与否等▪▼☆▪=☆。

  (2)弄清土地的面积大◆小△◁▽◆、形状△•▪、平整程度…▲…、基础设施通达▼程◁-度★▷…□、地质和水文☆状况等▼◁▪□。弄清这些-•▷◆,主要是为测算开发成本••、费用等服务-▼□○。

  (3)弄清城市规划设计条件▷▽。包括弄清规定的用途=▽、建筑高度…△、容积率等…□。弄清这些▼□=▷,主要▪☆■是为确定最佳的开发-利用方式服务▼◆▽●☆◆。

  (◆4)弄清★将拥★有的土地权利-□▽。包括弄清权利性质(目前均为使用权)▷■、使用年限◆▲、可否续期☆•-,以及对▼转让=▲◆•★▼、出租▲◁-…=▼、抵押▪等◁的有关规定等☆○△•。弄清这些◁○○▪▲,主要是为预测未来开发完成后的房■地产价值■▼△▼•◆、租金等服=务…◇□•◇。

  选择最佳的开发利用方式包括用途▽○•、规模○•▽、客户服务知识档次等=的确●定◇△=▪。这些内容-的确定都要在城市规划许可的范围内选取▼•,也就是说在▽这个许可范围内的最佳□▼•◆○•。在选择最佳的开发利用方式中○▪▷,最重要的是要选择最佳的用途•■▽□▪。最佳用途的选择▪▪◁,要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发▲展趋势●◇●▽,或者说▽○●○…,要分析当地市场的接受能力●◇△□,究竟市场在项目建成后▼最需要什么类型的房地产--。例如■-▲▪,某块土地城市规划规定的用途可为宾馆○▲…☆•●,可为公寓★★◇•=○,可为▽写字•楼…▼•▼▲,但在实际估价时…究竟◁应选择哪种用途○◆▷…?这首先要调查该块土地所在城市和区域的宾馆◇••、公寓■△、写字楼◆的供求关系及其走△向△◇-•▼。如果对▽宾□馆△▲◁▷、写字楼的需求开始趋于饱和☆◇,表现为客房入住率▲▪•▷★•、写字楼▪出租率…呈下降趋势☆▼=•▲◇,但希望能租到或买到公▼寓住房的人逐渐增加▪◁▲☆◆▲,而近年能提◇供◇的数量又较少时◇◆○▷□,则可以选择该块▽土地的用途为兴建公寓▽◇◇○。

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